A taxa
de evolução de obra é
uma tarifa paga pelo adquirente durante o período de construção
do imóvel. No entanto, torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la
após o prazo no contrato para a entrega das chaves. Além disso, a correção
de juros sobre
seu valor é considerada abusiva.
Segundo a AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), quando
alguma dessas alternativas ocorre, o proprietário prejudicado pode exigir
judicialmente a devolução do dinheiro em dobro, com juros e correção.
Nos
empreendimento do programa Minha Casa Minha Vida, subsidiado com os recursos da
Caixa Econômica Federal, os futuros residentes pagam a taxa de evolução de
obra, que em média, corresponde a 2% sobre o valor do apartamento, durante a
fase de edificação do imóvel.
“Por
culpa da construtora que não cumpre o prazo contratual para a entrega do
empreendimento, os proprietários continuam pagando a taxa para o agente
financeiro mesmo após o prazo para entrega da obra, o que é uma prática
ilícita”, alerta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA.
Segundo
Luz, a cobrança da taxa de obra tem como finalidade pressionar as construtoras
inadimplentes com a Caixa a não atrasarem a entrega do empreendimento. “O erro
do agente financeiro está no fato de que essa taxa deve ser cobrada da
construtora, e não do comprador, que não tem culpa nenhuma pelo não cumprimento
do contrato. Portanto, após o prazo previsto para a entrega, é ilegal cobrar a
taxa de obra, além de ser ‘um dinheiro jogado fora’, já que não amortiza o
saldo devedor”, salienta.
Logo à taxa de evolução de
obra, é referente aos juros decorrentes do empréstimo que a construtora faz com
o banco e que são repassados aos compradores, não podendo ser cobrada após a
data estipulada para a entrega da obra, visto que o atraso é culpa exclusiva da
construtora.
A referida taxa já foi
objeto de denúncia pelo Ministério Público Federal segundo noticiado em
24/10/2013 no site do Ministério Público Federal do Pará, assim:
MPF vai à Justiça para impedir cobrança de taxa de
evolução de obras em empreendimentos com entrega atrasada
Clientes denunciam atrasos nas entregas e
cobrança de valores indevidos
24/10/2013 às 10h26
O Ministério Público Federal (MPF) ajuizou nesta
quarta-feira, 23 de outubro, ação civil pública para impedir que a Caixa
Econômica Federal e a Incorporadora PDG continuem cobrando de seus consumidores
taxas de evolução da obra em empreendimentos que estão com a entrega atrasada.
O valor é referente aos juros decorrentes do empréstimo que a construtora faz
com o banco e que estariam sendo repassadas indevidamente aos compradores.
De acordo com denúncia de uma cliente da Incorporadora
PDG a entrega do imóvel estava prevista para junho de 2012 (ou com o atraso
contratual previsto até dezembro do mesmo ano). Após esse prazo, além do imóvel
não ter sido entregue começou a ser cobrado um valor denominado evolução da
obra. A partir da denúncia foi instaurado inquérito civil que comprovou a
cobrança da taxa considerada ilegal pelo Código de Defesa do Consumidor.
"Referida conduta contribui ao enriquecimento ilícito
da empreendedora, bem como, viola as regras do direito do consumidor. Ou seja,
as atitudes ilegais das requeridas prejudicam sobremaneira o consumidor,
hipossuficiente na relação de consumo", ressalta o texto da ação assinada
pelo procurador da República Bruno Araújo Soares Valente.
Ainda segundo a ação, a conduta da Caixa de realizar
cobrança de juros antes da entrega das chaves aos adquirentes dos imóveis viola
as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. Essa cobrança de juros,
se legítima, deve recair apenas sobre a incorporadora, que é a única
beneficiária do financiamento durante a fase de construção do imóvel.
"Nessa etapa da obra, as residências se encontram em
fase de edificação e a infraestrutura do condomínio está sendo implementada pela
construtora, a qual é a única beneficiada com os recursos do financiamento,
frisando-se ainda que a Caixa repassa os valores à construtora de maneira
coletiva, de acordo com o cronograma físico-financeiro das obras", explica
a ação.
Caso a Justiça julgue procedente a ação, o MPF pede que
os valores cobrados indevidamente sejam restituídos, em dobro, aos consumidores
lesados e que, em caso de descumprimento da decisão, seja cobrada das multa de
R$ 10 mil para cada consumidor que sofreu cobrança indevida.
Processo nº 0029333-15.2013.4.01.3900 - 2ª Vara Federal em Belém
Processo nº 0029333-15.2013.4.01.3900 - 2ª Vara Federal em Belém
É de praxe a cobrança da
referida taxa em empreendimentos que estão com a entrega atrasada, porém tal
exigência deve recair apenas sobre a incorporadora, que é a única beneficiária
do financiamento durante a fase de construção do imóvel, daí porque se a
construtora é a responsável pelo atraso na entrega.
Logo se cobrada após a data
estipulada para a entrega do empreendimento. É devida a restituição, pela
construtora, dos valores que estão sendo pagos, e devem continuar até que se
decida o contrário, pelo comprador ao agente financiador.
Nesse sentido:
OBRIGAÇÃO DE FAZER - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA -
CLÁUSULA PENAL - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA/
INCC - DANO MORAL A cláusula penal estipula, previamente, o montante da
reparação por perdas e danos, caso uma das partes descumpra o contrato. Havendo
previsão de cláusula penal, incabível a indenização a título de danos
materiais, decorrentes de gastos com aluguéis, sob pena de se configurar bis in
idem. Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao
pagamento de taxa de evolução da obra, ou reajuste pelo INCC, não pode ser
imputado aos promitentes compradores que não concorreram para o atraso na
entrega da obra. Entendo que deve ser mantida condenação ao pagamento de
indenização por danos morais, já que a situação ocorrida não pode ser
enquadrada como mero aborrecimento ou dissabor. "Não se verifica a
ocorrência do dano moral, posto que o descumprimento de contrato de compra e
venda não caracteriza a ofensa aos sentimentos, honra ou dignidade do
comprador, por estar assegurado o direito de ação de rescisão do contratual, e
não estarem demonstradas repercussões negativas na sua vida". "O
ressarcimento dos aluguéis e o pagamento da multa pactuada não implica bis in
idem, uma vez que a mencionada multa tem natureza compensatória, ou seja, visa
compensar o tempo em que os apelantes não puderam usufruir do imóvel como era
de seu direito, ao passo que pagamento dos aluguéis diz respeito às despesas
que os recorrentes tiveram diante da mora da construtora. O atraso na entrega
do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do comprador. A indenização
por danos morais deve ser fixada com observância dos princípios da
razoabilidade e proporcionalidade".(v.v.). TJ-MG - AC: 10145130196754001
MG , Relator: Evangelina Castilho Duarte, Data de Julgamento: 13/02/2014,
Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2014)
Ementa: INDENIZATÓRIA. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DETAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VALOR DA CAUSA QUE CORRESPONDE, NO CASO CONCRETO, À
VANTAGEM ECONÔMICA ALMEJADA PELA PARTE AUTORA, INFERIOR AO TETO DOS JUIZADOS
ESPECIAIS. SENTENÇA EXTINTIVA DESCONSTITUÍDA. REMESSA À ORIGEM PARA PROLAÇÃO DE
NOVA SENTENÇA, SOB PENA DE SUPRESSÃO DA INSTÂNCIA. RECURSO PROVIDO. (Recurso
Cível Nº 71004681359, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator:
Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 27/11/2013)
AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
APARTAMENTO NA PLANTA, ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL OU MULTA. DANOS
MORAIS. O inadimplemento culposo da construtora justifica a imputação de perdas
e danos, consistentes na restituição da denominada taxa de evolução da obra e
da cláusula penal arbitrada pelo juízo, sem restituição do valor da correção
monetária do período transcorrido durante o inadimplemento, que tão só atualiza
o preço. As circunstâncias, graves em si mesmas, presumem o dano moral
indenizável. (Apelação Cível Nº 70059409953, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 14/05/2014)
(TJ-RS
- AC: 70059409953 RS , Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento:
14/05/2014, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia
20/05/2014)
Logo constatada a
mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de
evolução da obra, ou reajuste pelo INCC, não pode ser imputado aos promitentes
compradores que não concorreram para o atraso na entrega da obra
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